Кондоминиум - что это такое?

 Condominium в переводе с латинского означает «совместное владение»: «кондо», или condo переводится как «вместе», minium — «владение». Во многих странах мира действует это определение термина. То есть кондоминиум — это совместное обладание каким-либо единым объектом недвижимости, например — многоквартирным домом или односемейными домами, расположенными на одном участке. Каждый участник кондоминиума владеет имуществом — например, квартирой в многоквартирном доме, и при этом принимает участие в управлении общим имуществом.

Если говорить простыми словами, кондоминиум — это форма управления многоквартирным домом или другим объектом, у которого несколько собственников.

 У кондоминиумов есть множество форм — объединений собственников жилья. В разных странах используются разные понятия. Например:

 в XIX веке в Великобритании были временные и постоянные сообщества;

 в США и Канаде действуют территориальные сообщества жителей;

 в Финляндии действуют квартирные акционерные общества;

 в Германии работают строительные союзы;

 во Франции такая форма управления называется синдикатом;

 в Казахстане есть кооперативы собственников квартир;

 на Украине действуют объединения совладельцев многоквартирных домов.

По мере развития рынка недвижимости меняются и кондоминиумы.

 В России применение термина было особым. Сначала им обозначали участников правоотношений, а затем — их объект.

 Впервые форма собственности, которая похожа на зарубежную, появилась еще в дореволюционной России. Тогда появилась концепция города-сада: населенного пункта в виде круга площадью 5 000 акров, поделенного 6 бульварами шириной 120 футов на 6 равных секторов. Согласно идее, все жители такого города формируют гражданское общество, которое оберегает земли вокруг города от застройки. Позднее в СССР появились МЖК — молодежные жилые комплексы. Они существовали с 1971 по 1991 год.

 Законодательно термин был определен только в 1992 году. Он был прописан в ФЗ №4218-1 от 24.12.1992. В законопроекте кондоминиумом назывался специфический субъект права на недвижимость, а именно — товарищество собственников жилья. 23.12.1993 года вышел указ Президента РФ №2275 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме». Определение было схожим с предыдущим трактованием, но его расписали более подробно. Но уже в указе №431 от 29.03.1996 термин «кодоминиум» трактовали уже как объект — многоквартирный дом либо группа домов на одном участке. А современное определение термина было введено ФЗ №72 от 15.06.1996 года. Оно означало совокупность земли, помещений, ограждений и инженерных коммуникаций нескольких односемейных домов или многоквартирного дома. Уже 1 марта 2005 года, с вступлением в силу нового Жилищного кодекса, понятие исчезло из законодательства. Сегодня самая близкая к ней форма собственности — это ТСЖ, товарищество собственников жилья.

Сегодня многие часто называют кондоминиумами жилье для арендаторов. Такая практика распространена за границей. Арендаторам предоставляют несколько зданий на общей закрытой территории, в каждом из них есть небольшие квартиры. Управлением занимается объединение собственников которым принадлежат квартиры, а проживают в таких кондо арендаторы.

Какие функции есть у кондоминиума?

 Кондоминиум должен управлять общим имуществом: например, жилыми и нежилыми помещениями общего пользования, прилегающей территорией, двором, инженерными коммуникациями. У него есть три основные функции:

- Контроль над компаниями, оказывающими услуги. Собственники совместно контролируют деятельность коммунальных служб, которые поставляют теплую и холодную воду, электроэнергию, газ. Также кондоминиум контролирует компании, которые оказывают разные бытовые услуги — например, обеспечивают вывоз мусора.

- Обеспечение ремонта, обслуживания дома. Собственники совместно решают, в какую компанию обратиться для текущего и капитального ремонта, а также обеспечивают надлежащий уход за придомовой территорией, другими объектами. Например, очищают детские площадки, дворы от мусора — проводят субботники либо нанимают дворника.

- Выполнение работ, входящих в утвержденный план. Каждый год кондоминиум составляет план по работам, которые должны быть проведены. Третья его функция — обеспечить выполнение работ согласно плану: например, создать сквер на участке с односемейными домами, поставить еще одну детскую площадку, обустроить парковочные места в соответствии со стандартами во дворе многоквартирного дома.

 Кроме того, кондоминиум должен оперативно реагировать на разные форс-мажорные обстоятельства, на обращения жильцов, а также отчитываться о потраченных средствах.

Плюсы и минусы кондоминиума

Как у любой другой формы правления, у кондоминиума есть свои преимущества и недостатки.

Плюсы кондоминиума

- Высокая личная ответственность. В кондоминиуме все собственники недвижимости принимают решения совместно, на общих собраниях. На них нужно обязательно являться. У каждого владельца квартиры или односемейного дома появляется ответственность не только за свое имущество, но и за общую недвижимость.

- Отсутствие налогов. Кондоминиум относится к некоммерческой, то есть неприбыльной, организации. Поэтому оплата коммунальных услуг в нем не облагается налогами. Это дает возможность сэкономить на ежемесячных платежах, а сэкономленные деньги направить на развитие, улучшение общего имущества.

- Субсидии от государства. Даже в кондоминиумах малоимущие и другие льготные категории граждан имеют право на помощь от государства. Например, собственник квартиры может подать заявление на получение субсидии на оплату коммунальных услуг от государства.

- Контроль расходов. Каждый член кондоминиума может контролировать, куда расходуются средства — все затраты отражаются в ежегодных отчетах. Кроме того, все собственники недвижимости могут решать, на что конкретно потратить деньги — например, выбрать между ремонтом подъездов и новой детской площадкой, парковкой или ремонтом крыши.

 Право распоряжаться жильем. Каждый собственник вне зависимости от формы правления многоквартирным домом может распоряжаться своим личным имуществом, при этом согласие других участников правления не требуется. Можно дарить, обменивать, продавать, завещать недвижимость.

- Возможность дополнительного заработка. На собрании членов кондоминиума можно решить, как дополнительно зарабатывать на содержание общего имущества. Например, можно сдавать помещения для общего пользования — сделать магазин на первом этаже, размещать на доме рекламные баннеры за деньги, выполнять другие действия, которые приносят доход.

- Высокие шансы в суде. Если возникают какие-то проблемы, участник кондоминиума имеет большие шансы на победу в суде по сравнению с обычными собственниками.

- Вложение средств только в имущество. Все накопленные кондоминиумом средства пускают на развитие, ремонт общего имущества — например, на капитальный ремонт многоквартирного дома, текущий ремонт мест общего пользования, установку домофона с видеосвязью и так далее. Кто-то один не может распорядиться деньгами, потратив их на иные цели.

- Возможность решить проблему с неуплатой. На общем собрании члены кондоминиума могут разрешить тем, кто имеет долги по оплате коммунальных услуг, «искупить вину» трудовым вкладом. Например, безвозмездно поработать дворником, принять участие в ремонте и обслуживании общего имущества.

Минусы кондоминиума

- Сложный процесс регистрации. Чтобы зарегистрировать кондоминиум, нужно провести собрание, выбрать членов правления, заполнить кучу бумаг, посетить несколько инстанций.

- Затраты на содержание. Все затраты на содержание мест общего пользования, территории, самого дома и другого общего имущество ложатся на плечи собственников. То есть они платят за все — за уборку, за ремонт, за коммунальные услуги, за установку домофона и так далее.

- Сложное управление. Чтобы принять любое важное решение, нужно провести собрание собственников жилья, провести голосование, составить протокол, внести изменения в план развития и другие документы. Все это требует времени.

ИСТОЧНИК