Что проверить, если вы покупаете унаследованную квартиру

 Таких квартир на рынке действительно много, и шансы, что вам понравится одна из них высоки. Никаких реальных противопоказаний к таким сделкам нет, главное — всё тщательно проверить.

  Что спросить

Задайте наследнику несколько вопросов — ответы на них помогут лучше понять статус наследства.

По закону или по завещанию

 Если умерший собственник не оставил завещания, то на наследство можно претендовать в порядке очереди, установленной государством. Если завещание было, в нём прямо указывается, кому и что полагается. Учтите, что есть наследники, которые имеют право претендовать на определенную долю имущества, даже если они не указаны в завещании.

 Узнайте, получена квартира по закону или завещанию, так будет понятнее, с чем вы можете столкнуться. Идеально, если вы сможете ознакомиться с завещанием или узнаете о семье собственника побольше.

Есть ли ещё наследники

Спросите, были ли еще наследники недвижимости, — возможно, у наследника по закону были братья и сестры — они считаются наследниками той же очереди, и стоит разобраться, почему в этом случае квартиру получил только один из них.

 Например, брат мог отказаться от наследства в пользу этого наследника, потому что живёт в другой стране, и квартира ему не нужна. Все отказы от наследства подаются нотариусу, поэтому волноваться не стоит — нотариус должен проверить все это до выдачи свидетельства о праве на наследство.

 Если дойдёт до сделки, в договоре купли-продажи можно указать, что продавец заверяет покупателя, что не знает о существовании других наследников и в случае их появления берет все риски на себя. Дополнительно пропишите ответственность продавца за ложность таких заверений, например, какой-нибудь существенный штраф. Возможно, это не поможет разобраться с таким неожиданно объявившимся наследником, но в суде будет проще доказать, что продавец ввёл вас в заблуждение при продаже квартиры.

Есть ли завещательные отказы

 Завещательный отказ — это обязанность наследников сделать что-то для третьих лиц. Если завещательные отказы никак не связаны с квартирой, то можно не беспокоиться.

 Если же они предполагают обременение квартиры (например, в завещании указано, что в квартире может проживать сестра наследодателя), то такое обременение должно быть указано в выписке из ЕГРН.

 Внимательно изучайте документы: при продаже такой недвижимости это обременение переходит к покупателю.

 Отказополучатель — тот человек, в пользу которого наследник должен выполнить завещательный отказ — может потребовать исполнение отказа только в течение 3 лет со дня открытия наследства. Поэтому покупка недвижимости, полученной в наследство больше 3 лет назад, снижает риск того, что на пороге появится отказополучатель со своими требованиями.

Какие документы нужно проверить

Пакет будет немного отличаться от привычного.

Выписка из ЕГРН

 Выписка должна быть не «старше» месяца. Посмотрите, кто является собственником квартиры и на основании каких документов (в случае наследства это будет свидетельство о праве на наследство). Проверьте, что у квартиры нет обременений: это может быть ипотека, арест или право пользования квартирой, которое закреплено в силу завещательного отказа (например, наследодатель указал, что кто-то из его родственников имеет право на пожизненное проживание в квартире).

Свидетельство о праве на наследство

 Как правило, это единственный документ-основание в случае получения квартиры в наследство.

Проверьте, чтобы описание квартиры полностью совпадало с тем, что написано в свидетельстве. Если они расходятся, попросите объяснить это. Возможно, собственник сделал перепланировку с изменением площади или как-то по-другому изменил квартиру.

Документы, подтверждающие погашение ипотечного кредита

 Если вы знаете, что квартира покупалась в кредит, то лучше попросить у собственника документы, подтверждающие, что он или его наследодатель рассчитался с банком. В выписке из ЕГРН встречаются технические ошибки, и запись об ипотеке может отсутствовать, поэтому лучше самостоятельно подтвердить, что долга перед банком у наследника больше нет.

Как правило, банк выдает справку о том, что кредит по договору полностью выплачен, — эту справку стороны договора подают в Росреестр для погашения записи об ипотеке, и обычно для собственника не представляет никаких проблем продемонстрировать её покупателю.

Если наследственная квартира была получена до того, как наследодатель погасил ипотечный кредит, то все обязанности по кредитному договору переходят к наследнику, — он должен погасить кредит и снять обременение с квартиры.

Технические документы на квартиру

Это технический паспорт, экспликация (в Москве, а в других городах — её аналоги) и поэтажный план. Эти документы стоит изучить при покупке любой недвижимости, независимо того, получена она по наследству или каким-то другим путем.

Посмотрите, чтобы данные квартиры по свидетельству и выписке из ЕГРН совпадали со всеми характеристиками в технических документах: площадь, адрес. Проверьте, есть ли в помещениях несогласованные перепланировки.

Паспорт собственника

И, конечно, сверьте данные из паспорта продавца с тем, что написано в выписке из ЕГРН и в свидетельстве о праве на наследство. Если паспорт менялся, сравните данные прежнего паспорта с документами на квартиру — информация о предыдущем паспорте находится на последних страницах актуального.

Запись о браке и сам факт брака в этом случае не имеет значения — полученная в наследство недвижимость по закону считается личной собственностью, даже если супруг получил это наследство во время брака.

А если после покупки квартиры что-то пойдёт не так?

 Самый большой страх людей, покупающих унаследованную квартиру, — что квартиру могут отобрать (появятся новые наследники, например). Но закон обычно становится на сторону добросовестных приобретателей, то есть тех, кто не знал и не мог знать, что получает квартиру от того, кто не имел права её передавать.

 Такому покупателю бояться не стоит — в большинстве случаев суд оставляет квартиру ему, хотя свою добросовестность придется доказать. Поэтому тщательно проверяйте продавца и недвижимость на случай: просите и заказывайте все документы, начиная с выписки из ЕГРН на квартиру и заканчивая доверенностью на представителя продавца. Нужно быть уверенным, что вы сделали и проверили всё, что могли.

ИСТОЧНИК